Московский рынок недвижимости – рынок покупателя
«Сейчас ситуация однозначно в пользу покупателя, сейчас рынок покупателя. Предложение значительно превышает спрос, цены продолжают снижение», - считает директор департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость» Михаил Куликов. С ним согласны и все другие эксперты. По данным «Потребительского индекса Иванова» за II квартал 2016 г., рассчитываемого Sberbank CIB 77% представителей российского среднего класса называют главным критерием выбора товара его цену. 47% ходят в некоторые магазины только ради покупки товаров со скидкой. Исследования относятся к розничной торговле, но поведение покупателей недвижимости не особо отличается. Разговор о покупке они начинают с вопроса о размере скидки. По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», порядка 20% покупателей новостроек буквально ведут охоту за самыми выгодными и перспективными предложениями. Поэтому время экспозиции квартир продолжает увеличиваться, а ликвидными представители компании считают лишь 20% выставленных на продажу объектов. Растут требования клиентов к качеству нового жилья, его отделке и окружающей инфраструктуре.
«Покупатели при разумном бюджете хотят получить квартиру с максимальным количеством опций: хорошей транспортной доступностью, благоприятной экологической обстановкой, оригинальной концепцией благоустройства, красивой архитектурой, полноценной социальной и коммерческой инфраструктурой, большим выбором планировочных решений», - говорит Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании UrbanGroup. Кстати, ремонт от застройщика дешевле самостоятельного минимум на 20%, и покупатели это хорошо понимают.
В настоящее время ситуация на рынке недвижимости просто заставляет застройщиков идти на беспрецедентные скидки. Это говорит о том, что объект переоценен или компания находится в трудных условиях, или недвижимость имеет недостатки. Уровень скидки позволяет покупателю самостоятельно оценить ситуацию и принять адекватное решение. Какая скидка нормальная, а какая подозрительная? До кризиса в старой Москве дисконт на новостройку составлял 3-5%. Сейчас скидка может доходить до 15-17%. Если такие скидки действуют ограниченный период времени и распространяются на определенные квартиры, то настораживаться не стоит. Но, если все жилье в комплексе предлагается по соответствующим ценам, то стоит задуматься. «В последние месяцы широко распространились маркетинговые скидки. Суть их проста: девелоперы выводят на рынок проект с завышенными ценами, на которые потом предлагают соответствующие скидки», - сообщает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. Эксперты рекомендуют анализировать адекватность предлагаемых цен сравнивая их с аналогичными проектами и ценами на вторичном рынке. Надо обращать внимание и на транспортную доступность, стадию строительства, инфраструктуру и наличие или отсутствие отделки. Следует узнать, есть ли у проекта надежный финансовый партнер.
«В этом случае вероятность успешного завершения строительства вплотную приближается к 100%, даже при наличии «нестандартных» дисконтов, превышающих средние показатели. Ведь даже в случае «провалов» по продажам у девелопера есть партнер, с помощью которого можно решить возникшие проблемы с финансированием строительства», - поясняет гендиректор компании ООО «Ривер Парк» ЛарисаШвецова.
Похожая, хотя и не такая однозначная ситуация и на рынке вторичного жилья.
По данным «Инкома»,в июле 2016 г. 85% сделок совершались с дисконтом. При этом реализовывалось лишь 20% предлагаемых квартир, владельцы которых шли на уступки в цене. Остальные собственники видимо ждут лучших времен, которые в обозримом будущем могут и не наступить. «Ни статистика, ни аналитика, ни обилие на рынке аналогичных по характеристикам, но более дешевых предложений, ни затянувшиеся сроки экспозиции не убеждают. В самых «тяжелых» случаях мы даже предлагаем собственнику посетить один из похожих объектов, почти идентичный его квартире, но выставленный по более низкой цене. Иногда не помогает даже это! Человек продолжает ждать чуда и может ждать его… годами, вплоть до «никогда». Если такие квартиры и продаются, то уже наследниками. Или же сам собственник, устав от многомесячного ожидания, соглашается-таки уступить непосредственно в процессе переговоров с потенциальным покупателем», - говорит Михаил Куликов. Тем не менее средняя скидка на вторичное жилье сегодня составляет 5-10% против докризисных 2-3%. При этом некоторые собственники дают огромную скидку от первоначальной чересчур завышенной цены, поэтому покупателям в первую очередь надо обращать внимание не на размер дисконта, а на конечную стоимость сравнив ее с аналогичными объектами.
«Тревожным сигналом для покупателя должны стать не только непомерно высокий уровень скидки, но и какие-то особые условия, на которых настаивает собственник, в том числе – острое желание совершить сделку быстрее и такое же острое нежелание привлечь к участию в подготовке купли-продажи сторонних экспертов, в частности, риелторов», - подчеркивает Михаил Куликов.
