Что ждет застройщиков и дольщиков
30 июля 2017 года вступили в силу поправки к законам о долевом строительстве ФЗ-214, ФЗ-218 и ФЗ-267, которые внесли в законодательство существенные изменения встретившие неоднозначную реакцию среди застройщиков и экспертов.
С принятием поправок застройщиком, осуществляющим долевое строительство может считаться только юридическое лицо, созданное в организационно-правовой форме хозяйственного общества. То есть никакие ИП, кооперативы, товарищества и прочие организации собирать деньги дольщиков не могут. Кроме того, они обязаны иметь опыт строительства многоквартирных домов площадью не менее 10 тыс. кв. м в течение не менее трех лет.
"Требование к стажу позитивное и ограничивает доступ на рынок долевого строительства для компаний, не имеющих достаточного строительного опыта, компетенций и собственных средств для возведения многоэтажных домов",- считает Яна Максимова, директор по информационной политике и PR Urban Group.
Застройщик должен располагать собственными средствами в размере не менее чем 10% от планируемой стоимости объекта. Закон также устанавливает требования об отсутствии у застройщика обязательств по кредитам, займам и ссудам, по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц. Вводится практика "один застройщик — один проект": одновременное строительство домов по нескольким разрешениям запрещается.
В соответствии с законом ФЗ-218 создается компенсационный фонд, подразумевающий аккумулирование средств застройщиков (1,2% от суммы договора). Помимо введения компенсационного фонда новый закон ужесточает квалификационные требования к застройщикам и порядок контроля за расходованием средств дольщиков в процессе строительства. С начала 2018 года банкротство застройщиков значительно упростится, что в теории должно ускорить процедуру достройки. Создание компенсационного фонда, скорее всего, не скажется на ценах на жилье, так как отчисления в фонд идут на смену страхованию, которое обходилось практически в те же деньги.
"Застройщикам по проектам, разрешения на строительство по которым будут получены после 1 июля 2018 года, придется существенно изменить свои бизнес-процессы, адаптировать их под новые юридические требования. В том числе создавать так называемую проектную компанию под каждый строительный проект и аккумулировать на ее расчетном счете денежные средства в размере 10% от проектной стоимости строительства. С учетом повышения требований к застройщикам со второй половины 2018 года может также увеличиться административное давление на них со стороны контролирующих органов", - считает Василий Шарапов, юрист девелоперской группы "Сити-XXI век".
Положения новой редакции федерального закона N214 обязывают застройщика, генподрядчика и технического заказчика иметь счета в одном уполномоченном банке и производить расчеты между собой только с использованием специально созданных счетов эскроу. Суть механизма оплаты через счета эскроу заключается в том, что дольщики передают свои денежные средства не застройщику, а банку, который осуществляет проектное финансирование застройщика. В настоящее время правительство уполномочило 56 банков на открытие счетов эскроу для работы с застройщиками. Банки, которые будут работать с застройщиками по схеме эскроу-счетов, должны будут контролировать ход строительных работ на площадке, но специалистов технадзора не хватает. К тому же схема работы с эскроу-счетами не учитывает того, что себестоимость строительства может быть существенно меньше привлеченных средств.
Дольщики от изменений в ФЗ-214 выиграют больше всего. Они будут защищены со стороны государства, эта гарантия позволит людям смело вкладываться в долевое строительство.
Тэги: закон, застройщики, дольщики, жилье, недвижимость, фонд