Застройщики и социальная инфраструктура
Согласно градостроительному законодательству на определенное число жителей должно приходиться определенное число мест в детских садах и школах. В Москве и Подмосковье строительство социальных объектов осуществляется на основании специальных постановлений. Документы предусматривают, что в столице на каждую 1000 жителей должно быть 54 места в детских садах и 124 места в школах. В Подмосковье 65 и 135 соответственно. В августе 2017 года на первичном рынке недвижимости Москвы к продаже было представлено 145 жилых комплексов, из них 29 в своем составе имеют детский сад или школу. В Подмосковье на 218 комплексов приходится 58 социальных объектов. В итоге, в столице каждая пятая новостройка оснащена инфраструктурой, в Подмосковье – каждая третья.
Социальные объекты обычно возводятся за счет застройщиков, иногда привлекаются средства бюджета или инвесторов. В этом году на основании поправок к закону об участии в долевом строительстве № 214-ФЗ застройщикам разрешено возводить социальные объекты за счет денег дольщиков. При этом средства дольщиков можно использовать только если объекты будут затем бесплатно переданы государству или станут общей собственностью дольщиков. В любых других ситуациях деньги дольщиков на эти цели расходовать нельзя. На первый взгляд инициатива разумная, но использования этой законодательной новеллы на практике пока нет. Как говорится жизнь покажет, что такое хорошо, что такое плохо. Для оценки должно пройти несколько лет.
Государство может участвовать в строительстве социальной инфраструктуры, но все зависит от активности и инициативы региональных властей. Они могут субсидировать процентную ставку по кредитам застройщику, предоставлять земельные участки с подведенными коммуникациями и дорогами, а могут и ничего не предоставлять, а только требовать. Возможна и долгосрочная аренда земельного участка под строительство.
По мнению Владимира Яхонтова представляющего агентство «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» социальная нагрузка и затраты на ее возведение сейчас полностью лежат на застройщике, которому в принципе социалка невыгодна со всеми вытекающими последствиями.
Людей, вкладывающих собственные деньги в строительство жилья безусловно интересует будущее наличие социальных объектов в шаговой доступности. Узнать перспективы они могут из документации проекта. Обязательства по объектам социального назначения у застройщика перед городом возникают сразу, порой даже на этапе эскизного проектирования, и включаются в инвестиционные расчеты с указанием сроков возведения. А юридически - закрепляются в инвестиционных контрактах. В согласованный проект застройщик не имеет права вводить собственные коррективы. Если должна быть школа значит она будет, контракт это гарантирует.
По мнению экспертов строительство жилых комплексов без социальной инфраструктуры возможно только при сговоре местных властей и застройщиков.
Обычно строители сначала возводят дома, а школы и детские сады оставляют на потом. В таких случаях собственникам квартир приходится неопределенное время ждать их появления. Однако в последнее время девелоперы стараются закончить все строительство одновременно, поскольку власти часто не дают разрешение на ввод в эксплуатацию жилых объектов до сдачи школы и детского сада. И они, как правило рассчитаны на жителей данного жилого комплекса.
Иногда возникают трудности с передачей социальных объектов государству, поскольку их затем надо содержать. Судьба школы или детсада должна быть четко прописана в документах. Будущий балансодержатель социальных объектов оговаривается в договорах о комплексном освоении территории и иных соглашениях между сторонами инвестиционного проекта. Если изначально в проекте планировки территории, в инвестиционном соглашении были указаны школа и детский сад, как муниципальные, то они таковыми и должны быть.
Тэги: жилье, недвижимость, инфраструктура, застройщики, проект, соглашение, власти
