Ипотечную квартиру можно продать
Очень многие россияне мечтают об улучшении своих жилищных условий, но жилье стоит дорого, а наличных для его покупки нет, поэтому приходится прибегать к ипотечному кредиту. В последнее время ставки снижаются, но все равно ипотека является тяжелым финансовым бременем на многие годы. В зависимости от суммы кредита и сроков его погашения в итоге заемщикам приходится выплачивать в два, а то и в три раза большую сумму, чем сумма займа. При этом в первые несколько лет выплаты погашают только проценты за пользование кредитом, при этом сам долг остается прежним.
Между тем зачастую наступает ситуация, когда заемщик не может своевременно выплачивать ежемесячные суммы, что может привести к начислению пеней и штрафов. В этих условиях иногда приходится продавать заложенную квартиру, однако сделать это весьма непросто. Даже опытные риелторские агентства признают большую сложность осуществления данной операции.
Тем не менее варианты продажи квартиры, находящейся в залоге у банка существуют.
В первом случае покупатель жилья тоже берет ипотечный кредит. Желательно сделать это в том же банке где продавец брал заем. В этом случае процесс продажи пройдет достаточно гладко, однако далеко не все кредитные организации соглашаются на осуществление данных процедур и заставить их невозможно. В таком случае продавец обязан сначала погасить долг, получить закладную на жилье и в Росреестре снять обременение. Только после этого квартира может быть продана. Обычно покупатель и продавец заключают предварительный договор, и покупатель выплачивает продавцу сумму необходимую для погашения кредита. После чего все идет по вышеизложенной схеме. Когда обременение на жилье снято стороны заключают уже основной договор купли-продажи квартиры и подают документы на регистрацию сделки. Однако юристы и риелторы предупреждают, что такой вариант сделки несет определенные риски для покупателя. Дело в том, что в зависимости от банка-кредитора процесс передачи закладной может растянуться на срок до двух месяцев. В этот период неопределенности недобросовестный продавец может не дойти до заключения окончательного договора купли-продажи и тогда покупатель будет вынужден в суде доказывать свое право на возврат уплаченных денег. При этом опытные риелторы помогут свести возможные риски до минимума. В идеале для полного контроля этой процедуры деньги вносятся прямо на счёт продавца, используемый для погашения кредита. При этом важно, чтобы продавец заранее, согласно условиям кредитного договора, уведомил банк-кредитор о предстоящем полном погашении кредита. В тот же день в Росреестр подаются документы на регистрацию перехода прав на жилье. На эту процедуру закон отводит всего три рабочих дня. Надо знать, что одновременное снятие обременения и регистрация перехода права возможны лишь в случае, если закладная уже получена из банка и подана на регистрацию не позднее, чем документы по сделке. Однако на практике это происходит очень редко. Поэтому сторонами сделки подаётся в Росреестр заявление о приостановке сроков регистрации. После того, как закладная получена продавцом из банка, она передаётся в Росреестр для снятия залога и одновременно подаётся заявление о возобновлении регистрации сделки купли-продажи. Теперь покупателю можно уже спокойно производить окончательный расчёт с продавцом.
Обычно пред тем, как искать покупателя продавец получает согласие банка. Покупатель уведомляется о том, что квартира находится в залоге. Во время сделки покупатель кладет деньги в две банковские ячейки. В одной находится сумма для банка в погашение кредита, в другой деньги для продавца. Гарантией покупателя в данном случае является то, что деньги продавец получит только после снятия залога.
Кстати, может быть продана, и квартира с непогашенными обязательствами по долгу. При этом залог с квартиры не снимается, а происходит переоформление кредитных обязательств на покупателя, продавец подписывает соглашение о переводе долга.
Конечно не состоятельный должник может дождаться, когда банк сам выставит квартиру на продажу, но в этом случае она может быть реализована за гораздо меньшую сумму.
Тэги: ипотека, жилье, недвижимость, залог, Росреестр, продажа
