Цены на жилье будут падать
Ранее мы сообщали о прогнозе стоимости недвижимости на ближайшие годы, который подготовил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. В своей статье «Когда цены на недвижимость начнут расти, или, о чем могут рассказать глобальные рыночные циклы?» эксперт говорил о том, что падение стоимости жилья продлится еще три года, причем в 2020-2021 гг. будет достигнуто дно и произойдет стабилизация цен. По его мнению только к 2024 году, когда не будет избытка предложения, цены могут постепенно пойти в рост.
Похоже прогноз начинает приобретать реальные очертания. Недавно президент поручил разработать меры для поэтапного перехода от долевого строительства к строительству за счет других источников финансирования.
«Совместно с Банком России и АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» утвердить план мероприятий («дорожную карту») по поэтапному замещению в течение трёх лет средств граждан, привлекаемых для создания многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан», - сообщает документ размещенный на сайте Кремля.
В срок до 15 декабря 2017 года премьер-министр РФ Дмитрий Медведев, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина и гендиректор АИЖК Александр Плутник должны разработать дорожную карту по отказу от долевого строительства.
Напомним, что правительство в течение ряда лет постепенно ужесточает требования к застройщикам привлекающим средства граждан. За 13 лет закон 214-ФЗ пополнился множеством поправок, направленных на ужесточение правил игры в этой сфере. Полностью запретить долевое строительство намеревались еще в 2015 году, но тогда руки до этого не дошли. Сейчас решение принято и осталось только выполнить его в указанные сроки.
Проектное финансирование предусматривает, что риски при взаимодействии с застройщиком будут нести не граждане, а профессиональные институты т.е. банки.
«Они смогут обеспечить соответствующую защиту средств, вложенных в строящееся жилье. Прежде всего речь идет об увеличении банковского кредитования данного сегмента», - заявил глава АИЖК Александр Плутник.
Какое влияние данное решение окажет на рынок жилья?
Девелоперы понимая, что использовать привычную схему они смогут только в ближайшие три года постараются за отведенное время запустить максимальное число новых проектов. Оно и понятно поскольку деньги дольщиков бесплатные, а за кредиты в банках надо платить проценты.
Это означает, что по меньшей мере до 2020 года объемы предложения новостроек будут расти, а цены на жилье – падать, о чем и говорил Олег Репченко. Отмена долевого строительства спровоцирует еще больший рост предложения и окажет значительное давление на стоимость жилья. Рынок и так затоварен и объем предложения значительно опережает спрос, а тут еще и новые проекты. В такой ситуации снижение цен на новостройки просто неизбежно. Ведь привлечь бесплатные деньги дольщиков, дав им хорошую скидку, выгоднее, чем использовать дорогое банковское финансирование.
Распродажам будут способствовать не только затоваривание рынка и планы по отмене долевого строительства в 2020 г., но и изменение порядка финансирования, предусмотренное в 218-ФЗ. Если сейчас застройщики могут возвращать банковские кредиты из средств дольщиков прямо после начала продаж, то с лета 2018 г., после вступления в силу соответствующего положения 218-ФЗ, это будет возможным только после передачи квартиры последнему дольщику. Это значит, застройщики, имеющие кредиты, будут стараться как можно скорее распродать оставшиеся на момент ввода дома в эксплуатацию квартиры - пусть и с большими скидками.
Очевидно, что еще по крайней мере три года, пока действует долевое строительство, предложение будет увеличиваться, а стоимость жилья - снижаться. Отметим, что в настоящее время по оценкам экспертов цена квартиры приобретенной на стадии котлована примерно на 30-40% ниже стоимости готовой новостройки.
Тэги: Президент, правительство, ЦБ, АИЖК, закон, долевое строительство, жилье, недвижимость
