Что будет с жильем
В последние годы реальные доходы россиян только снижаются и предпосылок к их росту не видно. Люди вынуждены экономить и часть из них даже не задумывается об улучшении жилищных условий поскольку для этого просто нет денег. Остальные приобретают квартиру только по ипотечному кредиту, ставка по которому остается высокой. Причем декларируемый выбор между аннуитетным и дифференцированным вариантами платежа на практике отсутствует. Банки соглашаются только на первый вариант по которому в течение длительного периода заемщик выплачивает только проценты по кредиту. В итоге приходится выплачивать заем в двукратном или троекратном размере. Людей такая ситуация отпугивает. Мало желающих влезать в долговую кабалу не имея при этом ясных перспектив на будущее в смысле увеличения доходов. Реальная инфляция явно выше официальной. Потенциальные инвесторы покидают рынок поскольку купленное для перепродажи жилье начинает приносить убытки т.к. растут налоги и коммунальные расходы, а перспективы продажи весьма туманны.
В тоже время начался процесс перехода от долевого строительства к проектному финансированию, который должен завершиться в течение трех лет. Купить относительно дешевое жилье на начальном этапе строительства станет невозможным. Инвестиционная скупка квартир без отделки скоро станет тоже невозможной. Минстрой готовит законопроект, запрещающий продажу полуфабриката т.е. жилья без отделки. Кроме того, предложение жилья значительно превышает спрос, а дальше эта разница будет только расти поскольку строительство новых домов продолжается. Сейчас цену диктует не продавец, а покупатель. Не хочешь давать скидку напомнишь классическую ситуацию с собакой на сене.
В этих условиях все досужие разговоры и прогнозы псевдоаналитиков о грядущем росте цен не имеют никакого отношения к реальности. В ближайшие годы роста цен не будет, считают честные и не ангажированные эксперты.
Раздать всем сестрам по серьгам и спасти ситуацию может только резкое уменьшение процентной ставки по ипотеке вкупе с закрепленным законом реальным правом выбора заемщика между аннуитетным и дифференцированным платежом. Клиент должен сам выбирать между ежемесячной фиксированной оплатой кредита с огромной итоговой переплатой и большими платежами в начале срока и последующими постепенными, но постоянными их снижениями. Во втором случае конечная сумма выплат будет значительно ниже. Группа депутатов Госдумы уже выступила с такой инициативой.
Кстати, если доходы людей снижаются, то доходы банков растут. Встает вопрос, банки для людей или люди для банков. Конечно частные банки сами определяют свою политику, но политику государственных банков должно и может определять государство. Власти как раз и делают ставку на ипотеку, по расчётам к 2030 году, 60 % населения смогут ее оформить. Государство уже запустило программу для семей с двумя и более детьми, по которой можно взять ипотеку под 6 процентов. Группа из Молодежного парламента собирается обратиться к Госдуме и правительству с предложением отменить первоначальный взнос для молодых семей. Сейчас, чтобы купить жильё в ипотеку, молодые семьи должны внести 30% от стоимости квартиры в виде первого взноса. Не все могут накопить такую сумму.
Идет передел рынка застройщиков жилья. Из процесса вымываются все мелкие и неэффективные компании. В итоге должны остаться только крупные и солидные фирмы между которыми будет расти конкуренция, что тоже может привести к удешевлению жилья.
Не за горами и распространение реновации, которая происходит пока только в Москве, на другие регионы. В чем смысл этой новации? Сносятся старые дома, давно подлежащие капремонту и на их месте возводятся современные многоэтажки. Выстроив на месте старой «хрущобы» высотку, власти получат возможность продать все лишние в доме квартиры после расселения жильцов из старого дома. Многие эксперты считают, что государство само станет главным застройщиком.
Тэги: жилье, недвижимость, реновация, ипотека, банки, Госдума, правительство
