Цены растут, а темпы ввода жилья падают
Россияне, желающие купить жилье хотят снижения ипотечных ставок и цен, увеличения объемов предложения, минимизации рисков и повышения качества недвижимости. Однако, пока ставки по ипотечным кредитам растут (почти на 1,5%), а объемы ввода жилья, как и реальные доходы граждан падают. В марте-апреле текущего года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года объемы сделок на рынке снизились на 14%.
Хотя справедливости ради надо сказать, что по оценкам экспертов уже к 2021 году риски, связанные с приобретением новых квартир будут практически сведены к нулю и это конечно хорошо. Вместе с тем стоимость новой недвижимости продолжает расти ощутимо быстрее инфляции. В этой ситуации все большим спросом начинает пользоваться вторичное жилье. К тому же предложение вторички в среднем по стране ощутимо выросло (примерно на 17% за январь-апрель), а цена остается более или менее в разумных пределах. Но страна у нас большая и процессы в регионах происходят разнонаправленно. Где-то стоимость стабильна, где-то, наоборот, растет на 15%. Короче рынок стал более локальным. Это не очень хороший тренд, поскольку равномерное развитие территорий в сфере недвижимости отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.
Отметим, что с введением новых поправок в закон о долевом строительстве на рынке появляется новый регулятор – банки, которые будут финансировать застройщиков. Вопрос сейчас только в том — не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше чем положительных? Напомним, что после введения эскроу-счетов себестоимость строительства увеличится примерно на 7%. Свою лепту внесет и повышение НДС до 20%. Кроме того, банкам понадобятся дополнительные средства для кредитования застройщиков (около 1,5 трлн рублей). В результате застройщики станут конкурентами физических лиц, желающих получить ипотечные кредиты. Во что это выльется пока толком неизвестно.
В случае умеренного развития событий большинство экспертов предполагает рост стоимости жилья на 8-10%. В противном случае нас ждет повышение цен на 15-20%. В любом случае к концу года ситуация станет более понятной.
А пока строители из-за роста цен теряют рынок, поскольку все большее число россиян начинает предпочитать вторичное жилье. В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. Граждане голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и аренду. Надо сказать, что в правительстве эту тенденцию понимают и работают над различными механизмами, которые помогут нивелировать возникающие проблемы.
Напомним, что глава государства в Послании Федеральному Собранию поручил правительству и Центробанку к 2024 году добиться снижения ставок по ипотеке до 8% и ниже. Как отметил первый зампред ЦБ Дмитрий Тулин, в марте средняя ставка по ипотеке составила 10,4%. Однако по его мнению ставку можно снизить, если размер сегодняшней инфляции снизится с 5,2 до 4 процентов, что вполне осуществимо. Глава Комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков рассчитывает, что вслед за снижением инфляции, а за ней и ключевой ставки ЦБ банкам будет дан сигнал снижать ставки по ипотеке.
Тэги: жилье, недвижимость, цена, ипотека, рынок, застройщики, банки