Рынок жилья должен переориентироваться?
В последние годы, реально располагаемые доходы россиян сокращаются. В лучшем случае в отдельных регионах они стоят на месте. Например, даже в богатой Москве в июне 2018 года этот показатель составил 62 651 рубль, что на 4,9% меньше аналогичного уровня прошлого года. Следует отметить, что в столице в отдельные месяцы происходил рост доходов, однако в целом можно говорить лишь о стагнации ситуации. В других субъектах положение значительно хуже.
При этом аналитики отмечают резкое увеличение спроса на жилье. В Москве, по данным Росреестра в 2016 году было совершено сделок по покупке жилья в новостройках на 82% больше, чем годом ранее. В 2017 году рост составил 52%. Однако, другие регионы такими цифрами похвастаться не могут.
«Активный спрос на фоне отсутствия роста доходов по сути означает, что многие покупатели уже успели решить свой жилищный вопрос. Причем если в нулевых это удавалось сделать в основном очень обеспеченным москвичам (бизнесменам и топ-менеджерам ресурсных компаний), то в 2010-х на рынок пришел средний класс. Многие из них на фоне удешевления ипотеки и снижения цен на жилье уже обзавелись новой квартирой», - отмечает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Это означает, что на рынке остается все меньше людей с более или менее высокими доходами. Такие граждане уже решили свои жилищные проблемы. Согласно последним данным ВЦИОМ, 72% (в 2005 их было 48%) опрошенных россиян довольны своими жилищными условиями, в то время. как только 23% планируют в ближайшие 5 лет их улучшить. Тем не менее, по мнению Репченко большинство желающих беднее покупателей предыдущих лет, что делает их намерения не очень реалистичными.
Напомним, что все эксперты называют основным драйвером спроса на жилье ипотеку, ставки по которой в последнее время снизились. Однако, предпосылок для дальнейшего снижения ставок не наблюдается, более того, есть вероятность их роста. По данным Банка России, в июле 2018 г. средняя ставка по ипотечным кредитам выросла впервые с января — до 9,57%. Девелоперы с тревогой ждут ближайшего заседания Центробанка, поскольку с высокой вероятностью на нем могут принять решение об увеличении ключевой ставки, что неизбежно приведет к удорожанию ипотеки. Кроме того, ряд депутатов Госдумы считает, что следует запретить банкам выдавать заем, если платежи по нему превышают половину совокупного дохода семьи заемщика. Об этом заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
По данным ФСК «Лидер», доля покупателей с доходом до 50 000 рублей на домохозяйство во втором квартале 2018 года достигла 8% в общем объеме спроса, от 50 000 до 70 000 рублей – 19%. Во втором квартале 2017 года аналогичные показатели составляли 3% и 17%. Доля покупателей с доходом от 70 000 до 100 000 рублей снизилась с 28% до 25%.
На рынок жилья выходят люди с все более низким доходом. Задача девелоперов – создать подходящий для них продукт. В условиях ограниченного спроса и отсутствия роста доходов населения получить новых покупателей девелоперы могут только за счет расширения аудитории – то есть благодаря людям, которые раньше не могли себе позволить покупку жилья. Сделать это можно только за счет снижения ипотечных ставок или стоимости жилья, поскольку в обозримом будущем реальный и значительный рост доходов не просматривается. По словам председателя совета директоров Kaskad Family Валерия Мищенко, людей с деньгами на рынке остается все меньше, в том числе и тех, у кого был стартовый капитал в виде другого жилья, которое можно продать. Таким образом без снижения бюджета покупки надеяться на устойчивый спрос на жилье не приходится.
Тэги: жилье, недвижимость, ипотека, Центробанк, Госдума, девелоперы, застройщики
