Зачем нужен предварительный договор

Зачем нужен предварительный договор
08 июля 2019

В случаях, когда продавец и покупатель жилья на вторичном рынке нашли друг друга, обговорили цену, сроки и процедуру расчетов, а также другие условия, но по разным причинам не могут сразу совершить сделку купли-продажи, обязательно заключается предварительный договор.

Он нужен для фиксации достигнутых договоренностей и подтверждения намерений сторон. В общем предварительный договор является предшественником основного и заключается на основании статьи 429 Гражданского кодекса РФ. Если по соглашению сторон основной договор будет заверяться у нотариуса, то и предварительный вариант тоже должен быть заверен, в противном случае он не будет иметь юридической силы.

В предварительном договоре (ПД) обычно указывается дата подписания основного договора. Если срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного. Бывают случаи, когда одна из сторон передумала и совершать полноценную сделку не хочет. Тогда в силу вступает пункт 4 статьи 445 ГК РФ. Надо знать, что понудить сторону к подписанию основного договора можно в течении полугода с момента неисполнения обязательства. В случае разногласий придется обращаться в суд. Однако, такие случаи бывают редко.

ПД не предусматривает положений о передаче квартиры в собственность, а только гарантирует, что она будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок. Предмет договора должен быть идентифицирован т.е. указываются все характеристики объекта, адрес и кадастровый номер. Эти сведения должны быть такими же, как и в основном договоре. В ПД обязательно указывается цена объекта, а также порядок расчетов и способ обеспечения обязательств сторон. Обычно покупатель вносит задаток в определенной сумме, подтверждающий серьезность его намерений. ПД обычно оговаривает, что задаток является частью общей суммы сделки. Не надо путать задаток с авансом или залогом, поскольку это юридически разные понятия с разными последствиями.

Очень важно. Если в срыве основной сделки виноват продавец задаток возвращается другой стороне, но в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток теряется. Другие варианты возможны только по соглашению сторон. Например, в соответствии со статьей 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)». При этом сумма платежа в случае неисполнения обязательств возвращается стороне, его вносившей. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки. Однако, обеспечительный платеж не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Кстати, обычно задаток передается риелтору, сопровождающему сделку. В агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. Агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. рублей и часто идет на оплату услуг риелтора. Продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.

Тэги: жилье, недвижимость, договор, сделка, риелтор, нотариус

Перспективы уральского рынка жилья

19 ноября 2019

В Екатеринбурге состоялась встреча экспертов и основных участников рынка недвижимости, на которой обсуждались перспективы отрасли. Представители банков сообщили, что в настоящее время средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,68% и есть вероятность ее дальнейшего снижения, но все будет зависеть от макроэкономических показателей, конъюнктуры рынка и уровня инфляции. Напомним, что ипотека является одним...

Читать полностью

Ипотека по итогам третьего квартала 2019 года

18 ноября 2019

По данным компании «Метриум» за девять месяцев 2019 года количество ипотечных кредитов снизилось на 14%, а их объем – на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако, в третьем квартале наметилась тенденция по улучшению состояния рынка ипотеки. Для сравнения. В мае количество ипотечных сделок упало на 27% по...

Читать полностью

Торговые центры. Настоящее и будущее.

11 ноября 2019

По данным аналитиков Cushman & Wakefield за первое полугодие в стране построили около 200 тысяч квадратных метров торговых центров (ТЦ), что на 13% больше, чем в 2018 году. В результате Россия по этому показателю стала первой в Европе. Однако, она все еще отстает от европейских стран по количеству торговых площадей...

Читать полностью

Рынок офисной недвижимости растет?

07 ноября 2019

По данным аналитиков оператора недвижимости «Перспектива 24», объем данного сегмента в Екатеринбурге оценивается в 6,1 млрд руб. — это 0,7% общероссийского рынка. Кстати, по этому показателю столица Урала находится на третьем месте среди крупнейших городов страны. Лидером предсказуемо является Москва, где рынок продажи офисов оценивается в 672 млрд руб. По мнению...

Читать полностью

Жилье в Екатеринбурге становится дешевле

28 октября 2019

Уральская палата недвижимости опубликовала очередной анализ стоимости вторичной недвижимости в Екатеринбурге и пригородах. По ее данным за последний месяц средняя цена предложения квадратного метра в городе стала меньше на 0,4%...

Стоит ли покупать апартаменты

24 октября 2019

Об этом понятии россияне впервые узнали в разгар кризиса 2008 года, когда спрос на бизнес-центры упал и часть непроданных помещений пришлось переоборудовать под жилье, при этом за ними остался статус...

Рынок загородных новостроек Урала в кризисе

21 октября 2019

На строительном рынке Екатеринбурга и Свердловской области довольно много игроков из других регионов. Свои проекты здесь реализуют федеральные ГК «Кортрос», ЛСР, ГК «ПИК», а также компания «Брусника» из Тюмени. Глава Минстроя...

Рынок аренды по итогам III квартала

18 октября 2019

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели исследование состояния рынка аренды в 69 городах. Оказалось, что в подавляющем большинстве городов аренда жилья стала дороже. По мнению сотрудников это произошло по причине...

Что происходит со сроками продажи жилья

17 октября 2019

ЦИАН провело исследование сроков продажи квартир в городах страны. По его данным с начала года скорость продажи значительно увеличилась. В частности, на вторичном рынке с начала года средний срок экспозиции...