Зачем нужен предварительный договор

В случаях, когда продавец и покупатель жилья на вторичном рынке нашли друг друга, обговорили цену, сроки и процедуру расчетов, а также другие условия, но по разным причинам не могут сразу совершить сделку купли-продажи, обязательно заключается предварительный договор.

Он нужен для фиксации достигнутых договоренностей и подтверждения намерений сторон. В общем предварительный договор является предшественником основного и заключается на основании статьи 429 Гражданского кодекса РФ. Если по соглашению сторон основной договор будет заверяться у нотариуса, то и предварительный вариант тоже должен быть заверен, в противном случае он не будет иметь юридической силы.

В предварительном договоре (ПД) обычно указывается дата подписания основного договора. Если срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного. Бывают случаи, когда одна из сторон передумала и совершать полноценную сделку не хочет. Тогда в силу вступает пункт 4 статьи 445 ГК РФ. Надо знать, что понудить сторону к подписанию основного договора можно в течении полугода с момента неисполнения обязательства. В случае разногласий придется обращаться в суд. Однако, такие случаи бывают редко.

ПД не предусматривает положений о передаче квартиры в собственность, а только гарантирует, что она будет продана конкретному лицу на определенных условиях, за оговоренную сумму и в назначенный срок. Предмет договора должен быть идентифицирован т.е. указываются все характеристики объекта, адрес и кадастровый номер. Эти сведения должны быть такими же, как и в основном договоре. В ПД обязательно указывается цена объекта, а также порядок расчетов и способ обеспечения обязательств сторон. Обычно покупатель вносит задаток в определенной сумме, подтверждающий серьезность его намерений. ПД обычно оговаривает, что задаток является частью общей суммы сделки. Не надо путать задаток с авансом или залогом, поскольку это юридически разные понятия с разными последствиями.

Очень важно. Если в срыве основной сделки виноват продавец задаток возвращается другой стороне, но в двойном размере. Если же сделка не состоялась из-за покупателя, задаток теряется. Другие варианты возможны только по соглашению сторон. Например, в соответствии со статьей 381.1 ГК РФ, «денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж)». При этом сумма платежа в случае неисполнения обязательств возвращается стороне, его вносившей. Это отличает такой платеж от задатка, который, как уже было сказано, всегда идет в счет оплаты суммы сделки. Однако, обеспечительный платеж не подлежит возврату, если договор не был заключен по вине покупателя, либо в иных случаях, которые могли быть прописаны в договоре.

Кстати, обычно задаток передается риелтору, сопровождающему сделку. В агентском договоре указывается, что согласно статье 185 ГК РФ по поручению клиента агент заключает предварительный договор с покупателем и получает от него обеспечительный платеж. Агентский договор становится договором смешанного типа. Покупателю выдается сохранная расписка и в большинстве случаев – кассовый чек. Обычно размер обеспечительного платежа составляет от 50 тыс. до 100 тыс. рублей и часто идет на оплату услуг риелтора. Продавцом по предварительному договор купли-продажи может быть только собственник. Во всех остальных случаях такой договор ничтожен.

Тэги: жилье, недвижимость, договор, сделка, риелтор, нотариус