Особенности налогообложения коммерческой недвижимости

Особенности налогообложения коммерческой недвижимости
30 сентября 2019

К объектам коммерческой недвижимости относятся: офисы и бизнес-центры, кафе и рестораны, гостиницы, склады, производственные цеха, автомойки, апартаменты. В Налоговом кодексе это понятие не раскрывается, но по сложившейся практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли. В действующих нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве объектов основных средств и запись о ней внесена в ЕГРН. В случае, если этой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере до 2% от кадастровой стоимости. Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Ставки устанавливаются властями региона, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. При этом многое зависит то того, ко является владельцем коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо. В первом случае выплачивается налог на имущество физлиц, во втором налог на имущество организаций. Например, в Нижегородской области на основании местного закона «О налоге на имущество организаций» плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налог на них начисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, которая рассчитывается по специальной формуле. При этом остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации. Правда для некоторых объектов применяется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. Это торговые комплексы и помещения в них, административные здания и центры, нежилые помещения офисов, точек общепита и торговли, объектов обслуживания населения.

Если физическое лицо сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую недвижимость, то он платит государству 13% от полученной суммы. Величина налога для юридических лиц зависит от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН). К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%. В Управлении ФНС России по Нижегородской области для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки. Любая организация может снизить налог в двух случаях. Во-первых, она может попытаться доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса т.е. не от кадастровой стоимости, а от остаточной. Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение не устроит, его можно будет оспорить в суде. При этом юристы советуют сначала оценить объект в профессиональном оценочном СРО. В этом случае суд назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%.

Тэги: недвижимость, имущество, налог

К объектам коммерческой недвижимости относятся: офисы и бизнес-центры, кафе и рестораны, гостиницы, склады, производственные цеха, автомойки, апартаменты. В Налоговом кодексе это понятие не раскрывается, но по сложившейся практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли. В действующих нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве объектов основных средств и запись о ней внесена в ЕГРН. В случае, если этой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере до 2% от кадастровой стоимости. Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Ставки устанавливаются властями региона, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. При этом многое зависит то того, ко является владельцем коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо. В первом случае выплачивается налог на имущество физлиц, во втором налог на имущество организаций. Например, в Нижегородской области на основании местного закона «О налоге на имущество организаций» плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налог на них начисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, которая рассчитывается по специальной формуле. При этом остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации. Правда для некоторых объектов применяется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. Это торговые комплексы и помещения в них, административные здания и центры, нежилые помещения офисов, точек общепита и торговли, объектов обслуживания населения.

Если физическое лицо сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую недвижимость, то он платит государству 13% от полученной суммы. Величина налога для юридических лиц зависит от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН). К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%. В Управлении ФНС России по Нижегородской области для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки. Любая организация может снизить налог в двух случаях. Во-первых, она может попытаться доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса т.е. не от кадастровой стоимости, а от остаточной. Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение не устроит, его можно будет оспорить в суде. При этом юристы советуют сначала оценить объект в профессиональном оценочном СРО. В этом случае суд назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%.

Тэги: недвижимость, имущество, налог

Рынок загородных новостроек Урала в кризисе

21 октября 2019

На строительном рынке Екатеринбурга и Свердловской области довольно много игроков из других регионов. Свои проекты здесь реализуют федеральные ГК «Кортрос», ЛСР, ГК «ПИК», а также компания «Брусника» из Тюмени. Глава Минстроя области Михаил Волков считает, что Екатеринбург самодостаточен с точки зрения развитости рынка застройщиков. Однако, скоро в городе должен появиться еще...

Читать полностью

Рынок аренды по итогам III квартала

18 октября 2019

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели исследование состояния рынка аренды в 69 городах. Оказалось, что в подавляющем большинстве городов аренда жилья стала дороже. По мнению сотрудников это произошло по причине роста стоимости квартир в новостройках. Однокомнатные квартиры. В III квартале аренда стала дороже на 3,7% в 48 городах. За месяц в среднем...

Читать полностью

Что происходит со сроками продажи жилья

17 октября 2019

ЦИАН провело исследование сроков продажи квартир в городах страны. По его данным с начала года скорость продажи значительно увеличилась. В частности, на вторичном рынке с начала года средний срок экспозиции сократился на 27 дней и в настоящее время он равен 90 дням. Быстрее всего квартиры продаются в Кисловодске (26 дней),...

Читать полностью

Почему некоторые загородные дома становятся неликвидными

14 октября 2019

Многие загородные объекты годами находятся в экспозиции практически без надежд на реализацию. Особенно это касается элитного и премиального сегментов. Например, в Подмосковье по оценкам специалистов неликвид составляет около 80% рынка. Некоторые дома (18%) находятся в продаже более пяти лет. Почему это происходит? 1 Слишком большая площадь. Дело в том, что некоторое время...

Читать полностью

Что происходит с проектным финансированием

26 сентября 2019

Владимир Путин встретился с главой Центробанка Эльвирой Набиуллиной. Президент выяснял, как идет процесс перехода строительной отрасли на новую форму финансирования – эскроу-счета, как происходит взаимодействие банков и застройщиков. "Сейчас у нас...

Цены на вторичное жилье стоят на месте

19 сентября 2019

В последнее время стоимость предложения вторичного жилья в Екатеринбурге практически не меняется. По данным аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) сейчас в городе один квадратный метр предлагается в среднем за...

Загородное жилье тоже стагнирует

16 сентября 2019

На первичном рынке загородной недвижимости Подмосковья в настоящее время продается примерно 52 тысячи объектов, что на 14% ниже прошлогодних показателей. Около 72% лотов составляют участки без подряда (УБП), 13% приходится...

Квартиры с мебелью становятся популярными

12 сентября 2019

В России ежегодно продается более миллиона квартир в новостройках, при этом около 40% застройщиков предлагают жилье с мебелью. По оценкам ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли страны к таким квартирам...

Рынок жилья в стагнации

09 сентября 2019

По мнению уральских экспертов вторичный рынок жилья в Екатеринбурге находится в состоянии стагнации. Рост сделок и спроса начавшийся летом 2017 года и продолжающийся весь прошлый год был во многом спровоцирован...