Особенности налогообложения коммерческой недвижимости

Особенности налогообложения коммерческой недвижимости
30 сентября 2019

К объектам коммерческой недвижимости относятся: офисы и бизнес-центры, кафе и рестораны, гостиницы, склады, производственные цеха, автомойки, апартаменты. В Налоговом кодексе это понятие не раскрывается, но по сложившейся практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли. В действующих нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве объектов основных средств и запись о ней внесена в ЕГРН. В случае, если этой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере до 2% от кадастровой стоимости. Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Ставки устанавливаются властями региона, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. При этом многое зависит то того, ко является владельцем коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо. В первом случае выплачивается налог на имущество физлиц, во втором налог на имущество организаций. Например, в Нижегородской области на основании местного закона «О налоге на имущество организаций» плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налог на них начисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, которая рассчитывается по специальной формуле. При этом остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации. Правда для некоторых объектов применяется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. Это торговые комплексы и помещения в них, административные здания и центры, нежилые помещения офисов, точек общепита и торговли, объектов обслуживания населения.

Если физическое лицо сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую недвижимость, то он платит государству 13% от полученной суммы. Величина налога для юридических лиц зависит от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН). К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%. В Управлении ФНС России по Нижегородской области для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки. Любая организация может снизить налог в двух случаях. Во-первых, она может попытаться доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса т.е. не от кадастровой стоимости, а от остаточной. Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение не устроит, его можно будет оспорить в суде. При этом юристы советуют сначала оценить объект в профессиональном оценочном СРО. В этом случае суд назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%.

Тэги: недвижимость, имущество, налог

К объектам коммерческой недвижимости относятся: офисы и бизнес-центры, кафе и рестораны, гостиницы, склады, производственные цеха, автомойки, апартаменты. В Налоговом кодексе это понятие не раскрывается, но по сложившейся практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли. В действующих нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».

Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве объектов основных средств и запись о ней внесена в ЕГРН. В случае, если этой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере до 2% от кадастровой стоимости. Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.

Ставки устанавливаются властями региона, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. При этом многое зависит то того, ко является владельцем коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо. В первом случае выплачивается налог на имущество физлиц, во втором налог на имущество организаций. Например, в Нижегородской области на основании местного закона «О налоге на имущество организаций» плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налог на них начисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, которая рассчитывается по специальной формуле. При этом остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации. Правда для некоторых объектов применяется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. Это торговые комплексы и помещения в них, административные здания и центры, нежилые помещения офисов, точек общепита и торговли, объектов обслуживания населения.

Если физическое лицо сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую недвижимость, то он платит государству 13% от полученной суммы. Величина налога для юридических лиц зависит от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН). К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%. В Управлении ФНС России по Нижегородской области для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки. Любая организация может снизить налог в двух случаях. Во-первых, она может попытаться доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса т.е. не от кадастровой стоимости, а от остаточной. Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение не устроит, его можно будет оспорить в суде. При этом юристы советуют сначала оценить объект в профессиональном оценочном СРО. В этом случае суд назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%.

Тэги: недвижимость, имущество, налог

Добросовестный покупатель жилья защищен

06 февраля 2020

С 1 января 2020 года вступили в силу поправки в Гражданский кодекс, которые защищают права добросовестных покупателей жилья. До этого человек купивший квартиру на основании справки из госреестра мог даже через несколько лет неожиданно получить повестку в суд. Там ему сообщали, что сделка признана незаконной, и квартира у него будет отобрана,...

Читать полностью

Рынок коммерческой недвижимости становится многофункциональным

03 февраля 2020

Итоги прошедшего года говорят о том, что коммерческая недвижимость переживает эпоху трансформации и границы между сегментами размываются. По данным компании Knight Frank, в структуре транзакций на торговый сегмент пришлось 27% общего объема. Второе место занимает офисная недвижимость с долей 24%, третье — площадки под девелопмент -18%. При этом лидирующее положение торговой...

Читать полностью

Аренда квартир по итогам года

30 января 2020

Исследование, проведенное аналитиками федерального портала «МИР КВАРТИР» по 70 городам страны показало, что за прошедший год арендные ставки выросли в среднем на 5-7 процентов. «Десятку с самым стремительным ростом ставок составили по большей части города с дешевой арендой квартир. Дело в том, что они начинают ценить себя все больше. Если год...

Читать полностью

Застройщики Екатеринбурга о настоящем и будущем

27 января 2020

В прошлом году произошло кардинальное изменение схемы финансирования строительства жилых домов. Страна устала от проблемы обманутых дольщиков, количество которых не сокращалось, а увеличивалось. В результате с 1 июля 2019 года застройщики должны были перестать брать деньги у дольщиков, а обходиться собственными средствами или оформлять кредиты в банках под определенный процент....

Читать полностью

Послание Путина и рынок жилья

23 января 2020

В послании Федеральному собранию президент страны сообщил, что материнский капитал будут выдавать даже при рождении первого ребенка. А размер выплат за второго и последующего увеличат на 150 тысяч рублей. Кроме...

Документы для получения имущественного вычета

21 января 2020

Чтобы получить налоговый вычет при покупке квартиры понадобятся: выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на квартиру; или акт приема-передачи и договор участия в долевом строительстве; подтверждение оплаты: чеки, квитанции, платежные поручения,...

Что такое социальный налоговый вычет?

17 января 2020

Каждый работающий гражданин имеет право на возврат части НДФЛ (подоходного налога) не только при покупке квартиры, но и при прочих социальных расходах. К таковым относятся расходы: - на образование - на здравоохранение - на...