Особенности налогообложения коммерческой недвижимости
К объектам коммерческой недвижимости относятся: офисы и бизнес-центры, кафе и рестораны, гостиницы, склады, производственные цеха, автомойки, апартаменты. В Налоговом кодексе это понятие не раскрывается, но по сложившейся практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли. В действующих нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».
Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве объектов основных средств и запись о ней внесена в ЕГРН. В случае, если этой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере до 2% от кадастровой стоимости. Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.
Ставки устанавливаются властями региона, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. При этом многое зависит то того, ко является владельцем коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо. В первом случае выплачивается налог на имущество физлиц, во втором налог на имущество организаций. Например, в Нижегородской области на основании местного закона «О налоге на имущество организаций» плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налог на них начисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, которая рассчитывается по специальной формуле. При этом остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации. Правда для некоторых объектов применяется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. Это торговые комплексы и помещения в них, административные здания и центры, нежилые помещения офисов, точек общепита и торговли, объектов обслуживания населения.
Если физическое лицо сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую недвижимость, то он платит государству 13% от полученной суммы. Величина налога для юридических лиц зависит от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН). К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%. В Управлении ФНС России по Нижегородской области для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки. Любая организация может снизить налог в двух случаях. Во-первых, она может попытаться доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса т.е. не от кадастровой стоимости, а от остаточной. Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение не устроит, его можно будет оспорить в суде. При этом юристы советуют сначала оценить объект в профессиональном оценочном СРО. В этом случае суд назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%.
Тэги: недвижимость, имущество, налог
К объектам коммерческой недвижимости относятся: офисы и бизнес-центры, кафе и рестораны, гостиницы, склады, производственные цеха, автомойки, апартаменты. В Налоговом кодексе это понятие не раскрывается, но по сложившейся практике к данной категории имущества относят объекты, предназначенные для извлечения постоянной прибыли. В действующих нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций».
Объектом налогообложения по налогу на имущество организаций является недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве объектов основных средств и запись о ней внесена в ЕГРН. В случае, если этой записи нет, то должны присутствовать основания, подтверждающие прочную связь строения с землей и невозможность переместить объект без причинения его назначению несоразмерного ущерба. Налоговые ставки в отношении жилых домов, частей жилых домов, квартир, частей квартир, комнат, устанавливаются в размере, не превышающем 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере до 2% от кадастровой стоимости. Кстати, земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.
Ставки устанавливаются властями региона, но федеральные власти утверждают максимальную планку, выше которой ставка быть не должна. При этом многое зависит то того, ко является владельцем коммерческой недвижимости, — физическое или юридическое лицо. В первом случае выплачивается налог на имущество физлиц, во втором налог на имущество организаций. Например, в Нижегородской области на основании местного закона «О налоге на имущество организаций» плательщиками налога признаются организации, имеющие на своем балансе недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения. Налог на них начисляется исходя из среднегодовой стоимости имущества, которая рассчитывается по специальной формуле. При этом остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации. Правда для некоторых объектов применяется не среднегодовая, а кадастровая стоимость. Это торговые комплексы и помещения в них, административные здания и центры, нежилые помещения офисов, точек общепита и торговли, объектов обслуживания населения.
Если физическое лицо сдает в аренду принадлежащую ему коммерческую недвижимость, то он платит государству 13% от полученной суммы. Величина налога для юридических лиц зависит от системы налогообложения — основной (ОСН) или упрощенной (УСН). К примеру, если это УСН, то налог может составлять 6% или 15%. В Управлении ФНС России по Нижегородской области для собственников-организаций исчисление налога исходя из среднегодовой стоимости имущества производится по ставке 2,2%, исходя из кадастровой стоимости — по ставке 2%. Для отдельных категорий плательщиков, включая субъектов инвестиционной деятельности, предусмотрены дифференцированные ставки. Любая организация может снизить налог в двух случаях. Во-первых, она может попытаться доказать, что объект недвижимости должен облагаться по ст. 375 НК, а не по ст. 378.2 Налогового кодекса т.е. не от кадастровой стоимости, а от остаточной. Если оспорить правомерность применения кадастровой стоимости не удастся, можно попробовать снизить ее величину, которая не должна превышать рыночную стоимость объекта. Для этого нужно подать заявление в комиссию при Росреестре о проверке правильности установления кадастровой стоимости. Если решение не устроит, его можно будет оспорить в суде. При этом юристы советуют сначала оценить объект в профессиональном оценочном СРО. В этом случае суд назначит дополнительную экспертизу за счет истца, если разница стоимости по кадастру и оценке составляет более 5%.
Тэги: недвижимость, имущество, налог