Новостройка вместо вторичной квартиры
Очень часто владельцы старых квартир хотят их продать, чтобы приобрести новое жилье в современном доме. Причин для этого очень много. Семья стала больше и места уже не хватает для комфортного проживания, дом стареет и квартиры в нем становятся дешевле, по разным причинам надоел район, хочется, чтобы взрослеющие дети жили в более хороших условиях и так далее. При этом неизменно встает вопрос – поторопиться или подождать?
По мнению экспертов определенно существует тренд на увеличение разрыва в ценах между устаревшей «вторичкой» и современным жильем причем такая тенденция вполне понятна. Старые квартиры со временем становятся дешевле, а жилье в новостройках дороже. Кроме того, квартиры в домах до 1980-х годов застройки против современных домов выглядят морально устаревшими. Поэтому многие готовы доплатить за то, чтобы пользоваться современными благами.
«Даже новостройки, введенные 5-10 лет назад, к настоящему времени уже морально устарели. Что касается типового панельного жилья в старых домах, то таким квартирам сложно тягаться по комфорту с современными новостройками», - отмечает Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки».
Однако, на самом деле существует множество нюансов, при учете которых жители старых домов не решаются на обмен. По данным IRN.RU, с конца 2015 года цены на квартиры на вторичном рынке выросли всего на 2,3%. При этом стоимость жилья в новостройках стала выше на 5%. Казалось бы, тенденция очевидна, но следует учесть, что разрыв в ценах не критичен. К тому же речь идет о слишком разных рынках. Надо понимать, что на вторичном рынке много продавцов и покупателей, поэтому средние данные в большей степени отражают реальный баланс спроса и предложения. На рынке новостроек продавцов меньше, а их ценовая политика менее предсказуема. По разным причинам застройщики могут, как повышать цены, так и понижать их. Кроме того, в силу меньшего количества объектов в продаже первичный рынок более чувствителен к изменению структуры предложения.
Вероятно, корректнее сравнивать не «вторичку» с «первичкой», а старый жилой фонд и новый, который вторичным стал относительно недавно. Например, по данным irn старая панель с осени 2015 года, подорожала на 3%, а современная панель – всего на 0,5%. Кирпичные хрущевки за этот же период прибавили в цене 4%, в то время как современный монолит-кирпич стал дешевле на 7,3%.
«Средние значения высчитываются на основе предложений о продаже. В дешевом сегменте «хотелки» продавцов в большей степени приблизились к возможностям покупателей, в то время как дорогое жилье все еще сильно переоценено. Продавцы медленнее реагировали на реалии рынка, старались держать ценник, поэтому дорогим квартирам еще есть куда падать. К тому же основные сделки происходят как раз в бюджетном сегменте где спрос достаточно устойчивый, дешевые квартиры быстро вымываются с рынка, поэтому и цены более стабильны. Пока цены на недвижимость в Москве все еще завышены по сравнению с реальными доходами населения. Поэтому покупатели выберут хрущевку вместо современного дома не потому, что она лучше и перспективнее, а из-за того, что на лучшее жилье не хватает денег», констатирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
По мнению эксперта, несмотря на все нюансы сейчас достаточно удачный момент, чтобы обменять вторичную квартиру на новостройку. При этом следует учитывать, что проседать в цене будет в первую очередь неликвид, который может быть в любых сегментах рынка.
Тэги: жилье, недвижимость, цена, рынок