Средние цены на жилье, как средняя температура по больнице
Различные средства массовой информации (газеты, журналы, интернет) практически ежемесячно информируют читателей о стоимости квадратного метра вторичного жилья в Екатеринбурге. Кроме средней цены по всем квартирам сообщается о цене метра по району расположения, по количеству комнат и по типу дома (сталинский, брежневский, улучшенной планировки и т.д.).
Конечно такая информация в чем-то полезна, но на мнение продавцов и покупателей жилья она не влияет ведь те и другие продают или покупают конкретную квартиру, а не среднестатистическую. Кроме того, непонятно, как можно определить среднюю цену определенной квартиры, если по критерию комнатности она стоит столько-то, по типу дома столько-то, а по принадлежности к району столько-то. Во всех отдельных случаях цены разные. А если квартира формально находится в центре, но буквально через дорогу уже начинается первый пояс? Какие цены к ней применимы, Центра или первого пояса? Кроме того, средние цены не отражают год постройки дома и его состояние. Также на среднюю цену влияют снятые с продажи объекты или вновь появившиеся.
Проще говоря, средняя цена на жилье ничем не отличается от средней температуры по больнице или по зарплате. У одного температура 42, у другого 36. У одного зарплата 100 тысяч, а у другого 15. И еще одно немаловажное обстоятельство. Продавцы в объявлениях закладывают максимальные цифры оставляя пространство для торга. Именно из цен, указанных в объявлениях и формируются средние цифры «аналитиков», которые далеки от реального положения дел на рынке. О реальных ценах при совершении сделок купли-продажи никто не сообщает, а тем более их не анализирует, поскольку получить достоверную информацию крайне сложно.
Нельзя сбрасывать со счетов и личную заинтересованность того или иного аналитика рынка. Например, прогноз делает застройщик. Догадайтесь с двух раз о том, что он будет предсказывать рост цен или их уменьшение?
Объективную информацию о состоянии рынка можно получить анализируя макроэкономическую ситуацию в стране и регионе. Реально располагаемые доходы россиян не растут, о санкциях объявляют каждый день, рубль слабеет, Центробанк увеличивает ключевую ставку, начинается ползучее повышение ипотечной ставки, ужесточаются требования к заемщикам, строительство новых жилых домов продолжается, а число платежеспособных покупателей уменьшается.
Это значит, что предложение жилья продолжает расти, а реальный обеспеченный деньгами спрос сокращается. Да официальные цифры говорят о росте спроса и у нас нет основания им не доверять, но отметим, что спрос в последнее время рос благодаря снижению стоимости ипотеки. Большинство россиян, которые могут с уверенностью смотреть в будущее уже жилье приобрели, а что делать остальным? Кроме того, нет статистики о росте или спаде продаж на вторичном рынке.
В этих условиях говорить о росте стоимости жилья не приходится. Жизнь не обманешь. При росте предложения и сокращении спроса цены не растут, а уменьшаются. Таковы законы рынка и их никто не может отменить.
Лучше всех ситуацию понимают профессиональные риелторы, к их услугам и следует прибегать при продаже или покупке жилья.