Что день, грядущий нам готовит
В 2019 году рынок жилья ждут большие перемены. С 1 июля начнется массовый переход на работу с эскроу-счетами, уже сейчас происходит повышение ипотечных ставок, объемы предложения жилья растут, как и цены, в отличие от реальных доходов населения. Все это может привести к резкому сокращению спроса
«На мой взгляд, отложенный спрос в основном реализован – как за счет снижения цен и появления бюджетных предложений на рынке, так и благодаря дешевой ипотеке. К слову, всплеск покупательской активности в 2018 году не привел к росту цен – цена метра что на первичном, что на вторичном рынках выросла всего примерно на 3%, тогда как число сделок увеличилось очень значительно», - считает руководитель столичного аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
В итоге по оценке большинства экспертов спрос на жилье в 2019 году может снизиться примерно на 20%. Такой прогноз объясняется снижением доступности жилья для подавляющего большинства россиян. Стоимость строительства увеличивается за счет перехода на проектное финансирование и роста НДС. Свою лепту вносит и повышение стоимости ипотечных кредитов, а ведь за счет их в стране продается около 65% квартир комфорткласса. Отмечается, что снижение ставки по ипотеке всего на один процент приводит к росту спроса на 10% и наоборот.
К мнению экспертов присоединяются и банки, которые ждут 20-процентного снижения спроса на ипотеку в ближайшие месяцы.
Кроме того, застройщики также дружно заявляют о грядущем повышении стоимости нового жилья примерно на 17% по причине увеличения стоимости стройматериалов и переходе на банковское финансирование.
Однако, цена определяется готовностью покупателей ее заплатить и если они не смогут этого сделать, то застройщики будут вынуждены сохранять цены на действующие проекты за счет уменьшения своей прибыли. В противном случае продаж не будет, как и прибыли даже усеченной. Возможно, что на будущие проекты рост цен станет более реальным, но этого толком никто не знает. В конечном счете все решит рынок, который фактически является рынком покупателей, а не продавцов. Пока четко ясно только то, что снижения цен происходить не будет.
«Попытка застройщиков компенсировать падение доходов путем повышения цен, столкнувшись со снижением платежеспособного спроса, может привести к замедлению и даже остановкам продаж, что, в свою очередь, может вызвать финансовые сложности застройщиков и, следом, банкротства», - отмечает вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Валерий Виноградов.
И еще одно немаловажное обстоятельство. Хотя до перехода на эскроу-счета осталось чуть больше четырех месяцев остается неразрешенным вопрос о ставке по которой будут кредитоваться застройщики. Пока банкиры заявляют, что ставка будет плавающей и зависеть от объема средств на счетах эскроу на текущий момент времени.
«При блокировании на счетах эскроу денежных средств дольщиков в большем объеме, чем тело кредита, ставка для застройщика будет снижаться. Соотношение, заявленное Сбербанком, 20% эскроу – 1% ставки кредита», - говорит руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов.
Ясно одно. В этих условиях количество застройщиков неминуемо сократится. В итоге они будут вынуждены продавать максимальное количество уже готового жилья при этом возможности приобрести жилье на стадии невысокой строительной готовности уменьшатся. Кроме того, чтобы уменьшит суммы выплат по кредитам застройщикам придется сокращать сроки строительства, что может привести к ухудшению качества жилья.
Тэги: жилье, недвижимость, застройщики, цены, банки, ипотека
