Нотариус обязателен

Далеко не все россияне самостоятельно продающие или покупающие жилье знают все тонкости законодательства и поэтому с удивлением узнают, что их сделку не регистрируют. Оказывается, она должна заключаться только с участием нотариуса.

Сделка сделке рознь и в некоторых случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, Семейным кодексом и Федеральным законом о государственной регистрации недвижимости (218-ФЗ) без нотариуса обойтись невозможно.

ГК РФ предусматривает обязательное удостоверение доверенности на право осуществления сделок с недвижимостью у нотариуса, если по ее завершении требуется регистрация в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Это требование относится не только к продаже квартиры, но и к сдаче ее в аренду, если при этом заключается официальный договор, но его подписывает не собственник, а его представитель по доверенности. Нотариальной удостоверение требуется также требуется если собственник в силу разных причин не может сам расписаться в договоре и привлекает рукоприкладчика.

В законе о государственной регистрации есть перечень сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. С ним можно ознакомиться в статье 42 части 1 закона в редакции, действующей с 4 августа 2018 года. В список входят сделки по отчуждению долей в праве общедолевой собственности, ипотека долей в праве общедолевой собственности, сделки по отчуждению всего объекта всеми участниками долевой собственности по одному договору, ипотека всего объекта всеми участниками долевой собственности по одному договору. Во всех перечисленных случаях договор заключенный без участия нотариуса регистрировать не будут. Правда за исключением случая, когда собственник квартиры отчуждает только ее долю, но только если он не делал этого раньше с другой долей. Не требуют нотариального удостоверения и сделки с земельными долями, предусмотренными федеральным законом № 101 о землях сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, статья 38 Семейного кодекса также предусматривает, что общее имущество, как бывших, так и настоящих супругов может быть разделено только по нотариальному соглашению. Нотариальная форма применяется и к соглашению об определении долей между супругами и детьми в жилом помещении, приобретаемом, приобретённом за счёт средств материнского капитала. Однако один из супругов может отказаться от своей доли, но обязан его оформить также при участии нотариуса. Без него не обойтись и в случае приобретения имущества супругами в долях, а также при заключении договора долевого участия в строительстве, который подлежит обязательной регистрации и согласия обеих сторон. Однако один из супругов может отказаться, но тогда о его действиях обязательно вносится соответствующая запись в ЕГРН.

Еще раз перечислим ситуации, когда нотариус обязателен.

1. Для государственной регистрации, перехода или распоряжения правами по доверенности (односторонняя сделка).
2. Для сделки по отчуждению долей в праве общедолевой собственности.
3. Для ипотеки долей в праве общедолевой собственности.
4. Для сделки по отчуждению всего объекта всеми участниками долевой собственности по одному договору.
5. Для ипотеки всего объекта всеми участниками долевой собственности по одному договору.
6. Для государственной регистрации прав при разделе имущества супругов по соглашению.
7. Для соглашения об определении долей между супругами и детьми в жилом помещении, приобретаемом, приобретенном за счет средств материнского капитала.
8. Для договора приобретения имущества супругами в долях, в том числе и по договору долевого участия в строительстве, при отсутствии у мужа и жены брачного договора.
9. Договоры ренты, или пожизненного содержания с иждивением.
10. Договоры по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетним, недееспособным или ограниченно дееспособным гражданам.

Тэги: жилье, недвижимость, нотариус, сделка